دعاوی ملکی دارای پیچیدگی‌ها و مشکلات فراوانی هستند؛ برای این که روند این دعاوی در مسیری صحیح و به نفع شما پیش برود حتماً به یک وکیل ملکی با تجربه نیاز دارید. گروه حقوقی دادارمنش با همراهی بهترین وکیل ملکی در تهران شما را در دعاوی‌تان همراهی میکند. ما در ادامه به همراه “وکیل ملکی گروه حقوقی دادارمنش” به بررسی انواع مختلف دعاوی ملکی و قوانین و شرایط خاص هر کدام از آنها می‌پردازیم.
وکیل ملک ، به وکیلی گفته می شود که در دعاوی مربوط به املاک غیر منقول ، اقدام به وکالت ملکی می نماید . از جمله وظایف وکیل ملک ، می توان به وکالت در دعاوی ملکی و دفاع از حقوق موکلین خود در دعاوی، همچون الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید ، تصرف عدوانی ، مزاحمت ، ممانعت از حق ، فروش مال غیر ، مطالبه وجه التزام ، تقسیم املاک مشاع ، ابطال یا فسخ قرارداد و غیره اشاره نمود . برای انتخاب بهترین وکیل ملک ، می توانید در سایت کانون وکلا یا مرکز وکلای قوه قضاییه یا سایر سایت ها جستجو نمایید .
برای مشاوره وکیل ملک
امروزه ، بخش عظیمی از دعاوی که در مراجع حقوقی مطرح می شوند ، در حوزه املاک می باشند . در یک مفهوم خلاصه ، می توان گفت که منظور از ملک ، اموال و دارایی هایی است که غیر منقول می باشند و از جمله مهم ترین آنها ، می توان به زمین ، خانه ، آپارتمان اشاره نمود که با توجه به قیمت بالای املاک ، پرونده های حقوقی مهمی در این حوزه مطرح می شود .
پرونده های مربوط به املاک ، بسیار متنوع و گسترده بوده و دعاوی متفاوتی در حوزه ملکی مطرح می شود که انجام وکالت ملکی در خصوص آنها ، نیازمند آگاهی و دانش حقوقی ویژه ای در این حوزه می باشد . بنابراین ، نظر به اهمیت ویژه مالکیت افراد ، در چنین دعاوی ای ، پیشنهاد می شود که افراد ، با ارائه وکالت به یک شخص متخصص ، دعاوی ملکی خود را در دادگاه پیگیری کنند تا حقوق آنها تضییع نشود .
با توجه به اهمیت این مساله ، در ادامه این مقاله ، ابتدا به این سوال ، پاسخ داده که وکیل ملک کیست و پس از تحلیل کردن وظایف این گروه از وکلا ، به بررسی پاسخ این سوال پرداخته که چگونه یک وکیل ملکی خوب پیدا کنیم .
وکیل ملک کیست
بر اساس قانون ، زمانی که شخصی ، دیگری را نماینده خود می کند تا از طرف وی ، امر یا امور حقوقی را انجام دهد ، عقد وکالت شکل گرفته است . عقد وکالت ، در امور مختلفی ممکن است مطرح شود ؛ مثل دادن وکالت کاری به شخص دیگر برای مراجعه به نهادها ، وکالت به سردفتر برای جاری کردن عقد نکاح ، یا وکالت دادن به وکیل دادگستری ، برای پیگیری کردن یک پرونده در مراجع قضایی .
اشخاصی که به وکالت از اصحاب دعوی ، در دادگاه حاضر شده و به دفاع از آنها می پردازند ، یا وکیل پایه یک دادگستری هستند یا وکیل مرکز وکلای قوه قضاییه . این وکلا ، با داشتن پروانه وکالت ، اصولا در تمامی دعاوی حقوقی و کیفری که در مراجع قضایی مطرح هستند ، امکان وکالت کردن دارند و به این لحاظ ، محدودیتی نخواهند داشت .
با این حال ، برخی از وکلا هستند که به صورت تخصصی ، در حوزه املاک ، به وکالت از افراد مشغول هستند که به آنها ، وکیل ملک یا وکیل ملکی گفته می شود . به همین دلیل ، در پاسخ به این سوال که وکیل ملکی کیست ، باید گفت وکیل ملکی ، به وکلای دارای پروانه گفته می شود که در حوزه وکالت ملکی ، به فعالیت مشغول هستند .
البته ، وکلای ملکی ، مانند سایر وکلا ، می توانند در پرونده های دیگر ، همچون دعاوی خانوادگی یا دعاوی کیفری از قبیل قتل ، سرقت و غیره نیز وکالت کنند ؛ اما به این دلیل به آنها وکیل ملکی گفته می شود که اصولا از پذیرش پرونده های دیگر حقوقی خودداری کرده و به صورت تخصصی ، در دعاوی ملکی ، مشغول به فعالیت هستند ؛ مانند وکیل خانواده که به صورت تخصصی ، به وکالت در دعاوی خانوادگی مشغول است .
این مساله، سبب شده است که وکیل ملک ، در کلیه پرونده های حقوقی در حوزه املاک ، دانش و اطلاعات حقوقی مفیدی به دست آورده و به رویه قضایی دادگاه ها در حوزه رسیدگی به دعاوی ملکی ، تسلط داشته باشد که این موضوع ، نقش مهمی در موفقیت وکیل ملکی در پرونده های مطروحه ، خواهد داشت؛ در ادامه ، مهم ترین وظایف وکلای ملکی را توضیح خواهیم داد.
حتما بخوانید: وکیل کیست
وظایف وکیل ملک شامل چه مواردی است
همانطور که در قسمت قبل توضیح داده شد ، داشتن وکیل ملک ، به معنای آن است که وکیل دارای پرونده ، به صورت تخصصی ، مبادرت به وکالت ملکی نموده و در این حوزه ، از تخصص و مهارت های ویژه ای برخوردار است . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، آن است که وظایف وکیل ملکی چیست و اصولا وکالت ملکی ، در چه اموری مطرح می شود ؟
در پاسخ به این سوالات ، باید گفت که وظایف وکیل ملک ، مانند سایر وکلا می باشد ؛ به این معنا که وکیل ملک نیز ، موظف است که طبق مفاد وکالت نامه و در حدود اختیارات وکیل ، در دعوی ملکی ، به دفاع از موکل خود پرداخته و برای احقاق حقوق وی تلاش نماید ، به طور منظم اقدام به پیگیری پرونده موکل نموده ، در جلسات دادرسی ، حضور یافته ، در صورت لزوم ، اقدام به تنظیم لایحه نماید و موکل را در جریان اقدامات انجام شده ، قرار بدهد .
علاوه بر این ، از جمله وظایف وکیل ملکی ، می توان به انعقاد قرارداد با موکل خود و تعیین مبلغ دقیق حق الوکاله اشاره نمود . وکیل ملکی ، باید از گرفتن هرگونه وجه دیگری از موکل ، خودداری نموده و در قبال اسناد و وجوهی که از موکل دریافت می کند ، به وی رسید بدهد . در انجام وظایف فوق ، وکلا در برابر موکلین خود ، پاسخ گو و مسئول قلمداد می شوند .
اما علاوه بر وظایف عادی که تمام وکلا دارند ، در حوزه وکالت ملکی ، وکیل ملکی ، می بایست از تخصص خود در حوزه امور مربوط به املاک ، برای دفاع از موکل ، استفاده کند . لذا در این قسمت ، برخی از مهم ترین دعاوی که اقامه آنها ، جزء وظایف وکیل ملکی محسوب می شود را مورد اشاره قرار می دهیم :
در دفاع از موکل در دعاوی ملکی ، از جمله عقد بیع یا خرید و فروش ، عقد اجاره ، عقد رهن ، عقد صلح و سایر عقودی از این قبیل ، که در ارتباط با یک ملک یا مال غیر منقول منعقد شده است و میان طرفین ، اختلافاتی مطرح می شود ، وظیفه وکیل ملکی ، این است که به صورت مستدل و با استناد به قوانین و مقررات جاری ، از موکل خود دفاع نماید تا به حق خود ، برسد .
به عنوان نمونه ، در صورتی که مستاجر ، ملک را تخلیه نمی کند ، در صورتی که یکی از طرفین ، اقدام به تصرف عدوانی ملک دیگری نموده است ، یا اقدام به مزاحمت یا ممانعت از حق نموده است ، همچنین در صورت کلاهبرداری ، فروش مال غیر یا جعل سند ملکی ، وکیل ملک ، می تواند با اقامه دعوی در دادگاه ، مشکلات مربوطه را مورد پیگیری قرار دهد .
علاوه بر این ، در صورتی که فروشنده ، از تحویل یا تخلیه مورد معامله ، خودداری کرده و یا اینکه از مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملک ، امتناع می نماید ، استفاده از وکالت ملکی ، می توان به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی کمک کند . همینطور ، زمانی که در خصوص تقسیم ملک ، میان شرکای املاک مشاع اختلافاتی ایجاد می شود ، یا حتی زمانی که در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت و ساز میان طرفین قرارداد اختلافاتی ایجاد می شود ، با ارائه وکالت ملکی به وکیل ملک ، می توان به پیگیری دعاوی مربوطه پرداخت .
بیشتر بخوانید: وکیل پایه یک دادگستری
چگونه یک وکیل ملک خوب پیدا کنیم
در قسمت های قبل ، به بررسی مفهوم وکیل ملک یا وکالت ملکی پرداخته و سپس ، مهم ترین وظایف وکیل ملک را مورد بررسی قرار دادیم . همانطور که گفته شد ، در دعاوی ملکی و به ویژه دعاوی مرتبط با الزام به تنظیم سند رسمی و گرفتن سند ملکی ، توصیه می شود که افراد ، از وکیل ملک استفاده نمایند و این موضوع ، به دلیل بهره مندی از تخصص وکیل ملکی می باشد . بنابراین ، ممکن است این سوال مطرح شود که چگونه یک وکیل ملک خوب پیدا کنیم ؟
به طور کلی ، پیدا کردن و انتخاب یک وکیل خوب ، برای بسیاری از اشخاص ، ممکن است دغدغه ساز باشد . به همین دلیل ، سامانه جستجوی وکیل راه اندازی شده است که تمام افراد ، با مراجعه به آن ، می توانند از میان وکلای دارای پروانه در کانون وکلای دادگستری یا مرکز وکلای قوه قضاییه ، اقدام به پیدا کردن وکیل نمایند . برای انتخاب وکیل پایه یک دادگستری ، باید به وب سایت کانون مربوطه مراجعه نمود و جستجوی وکیل از مرکز وکلای قوه قضاییه ، از طریق سایت www.23055.ir امکان پذیر می باشد .
اما علاوه بر این ، اگر قصد دارید یک وکیل ملک خوب پیدا کنید ، می بایست به صورت تخصصی تر ، اقدام به جستجوی وکیل مورد نظر نمایید . پیدا کردن وکیل ملک خوب ، می تواند از طریق پرس و جو کردن از اقوام ، دوستان یا آشنایان باشد ؛ به صورتی که اگر قبلا تجربه استفاده از وکالت ملکی توسط یک وکیل خوب را داشته اند ، وی را به شما معرفی نمایند .
در غیر این صورت ، می توانید با جستجو در اینترنت ، سایت ها و موسسات حقوقی که اقدام به ارائه خدمات وکالت ملکی می نمایند ، یک وکیل خوب ملکی پیدا کرده و با اطلاع از شرایط مورد نظر برای وکالت ملکی ، با وی قرارداد وکالت منعقد نمایید . البته ، لازم به ذکر است که علاوه بر گرفتن وکیل ملکی ، می توانید از خدمات وکیل تلفنی نیز استفاده کنید ؛ به این صورت که اگر سوال یا ابهامی در ارتباط با پرونده ملکی خود دارید ، ضمن تماس با وکیل مورد نظر ، اطلاعات لازم را به دست آورید .
در ادامه بخوانید: تعرفه حق الوکاله وکیل دادگستری
برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص وکیل ملک در کانال تلگرام آیین دادرسی عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون وکیل ملک پاسخ دهند .
سوالات متداول
1- وکیل ملکی کیست ؟
وکیل ملکی به وکلایی گفته می شود که به صورت تخصصی اقدام به وکالت کردن در حوزه امور ملکی می نمایند و از کلیه قوانین و مقررات ناظر بر حوزه املاک اطلاع کافی دارند که برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص می توانید به متن مقاله مراجعه نمایید .
2- وظایف وکیل ملکی چیست ؟
از جمله مهم ترین وظایف وکیل ملکی می توان به وکالت در پرونده های مربوط به املاک و دفاع از حقوق موکل و تنظیم لایحه دفاعیه و در صورت لزوم تجدید نظر خواهی از رای صادره و مواردی از قبیل اشاره نمود که شرح آن در مقاله آمده است .
3- چگونه یک وکیل ملک خوب پیدا کنیم ؟
با جستجو در سایت کانون وکلا یا مرکز وکلای قوه قضاییه می توان وکیل خوب پیدا کرد همچنین برخی موسسات حقوقی به صورت تخصصی وکالت ملکی انجام می دهند که با جستجو در اینترنت می توان با آنها آشنا شد که جزئیات آن در متن مقاله ارائه شده است .
فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید
- پاره ای از دعاوی ملکی :
-
-
- الف.دعوی خلع ید از دیدگاه وکیل ملکی
- ب.الزام به تنظیم سند رسمی از دیدگاه وکیل ملکی
- فک رهن از دیدگاه وکیل ملکی
- پیش فروش ملک از دیدگاه وکیل ملکی
- مبلغ و یا بهای معامله از دیدگاه وکیل متخصص در امور ملکی
- تفاوت تفکیک و افراز از دیدگاه وکیل ملکی
- تفاوت بین افراز و تفکیک :
- نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت از نظر وکیل ملکی
- مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ملکی
- بهترین وکیل ملکی
- وکیل دعاوی ملکی
- تلفن وکیل ملکی
- وکیل متخصص ملکی
- وکیل ملکی ارزان
-
وکیل ملکی کیست ؟
وکیل ملکی کسی است که :
دارای مدرک دانشگاهی و آکادمیک در زمینه علم حقوق است و تمرکز خود را بر راهنمایی و مشاوره و حل و فصل دعاوی در حوزه ملکی معطوف نموده است .
برای اینکه یک وکیل بتواند بصورت تخصصی در این حوزه ورود نماید می بایست :
- در حوزه دعاوی ملکی و ثبتی و قوانین کیفری مرتبط با املاک، مطالعات گسترده ای داشته باشد .
- تجربه ای عملی و کاربردی در حوزه ملکی داشته باشد .
- به قوانین ملکی و ثبتی مرتبط و غیر مرتبط تسلط داشته باشد .
- اگر در حوزه دعاوی ملکی تالیفاتی هم داشته باشد نشان دهنده میزان تجربه و تبحر وکیل می باشد .
وکیل ملکی
بمنظور انتخاب وکیل ملکی حرفه ای میبایست شرایط ذیل را مد نظر قرار دهید :
- متخصص باشد :
متاسفانه عموما وکلاء با اخذ پروانه وکالت، در حوزه کلیه دعاوی عمومی اعم از حقوقی و کیفری و خانوادگی و …ورود پیدا می کنند غافل از اینکه اگر وکیل در یک حوزه بصورت تخصصی فعالیت نماید بهتر از آن است که در چندین حوزه متوسط باشد .
***از همین رو ما تخصصی تحت عنوان << وکیل ملکی>> نداریم ، بلکه هر وکیل بر حسب تمایل خود می تواند با مطالعه و تمرکز بیشتر بر حوزه دعاوی ملکی ، تبحر و تخصص بیشتری در این زمینه پیدا کند .
- با تجربه :
تجربه نقش حائز اهمیتی در موفقیت وکیل ملکی دارد چه بساء که بعضا میان آنچه که در متن قانون وجود دارد و آنچه که در رویه عملی محاکم پیاده می شود، در برداشت تعارض و تفاوت وجود دارد .
- با صداقت :
وکیل علاوه بر تخصص و تجربه، می بایست دارای صلاحیت اخلاقی از جمله صداقت و… باشد که این موضوع در قسمت احراز صلاحیت اخلاقی وکیل مفصلا توضیح داده شده است .
فوایدتنظیم قرارداد های ملکی (توسط وکیل ملکی)
- شالوده اصلی موفقیت، در محاکم دادگستری است
اگر قراردادهای مرتبط با امور ملکی توسط وکیل ملکی متخصص تنظیم گردد ، کیفیت آن به مراتب بهتر خواهد بود بدین نحو که اگر قرارداد شما ناقص و بی کیفیت باشد حتی وکیل دادگستری هم چندان قدرت مانور در محاکم دادگستری ندارد .
- مانع ورود خسارت مالی فراوان
شاید تنظیم قرارداد توسط یک وکیل ملکی حرفه ای هزینه چندانی برای شما به همراه نداشته باشد چه بسا هزینه یک قرارداد نامناسب در طولانی مدت برای شما به مراتب بیشتر خواهد بود.
- جلوگیری از ابهام ( شفافیت بیشتر )
استفاده از کلمات درست و بجاء در قرارداد توسط وکیل ملکی ، مانع تعابیر و تفاسیر متفاوت توسط قضات و یا افراد عامه می گردد.
- جنبه بازدارندگی و پیشگیرانه
اگر قرارداد ملکی حرفه ای توسط وکیل ملکی تنظیم گردد از ضمانت اجرای متناسب و لازمه برخوردار خواهد بود و این امر مانع خلف وعده طرفین قرارداد از مفاد قراردادی می گردد .
- کاهش سطح هزینه ها :
تنظیم یک قرارداد حرفه ای و کامل ،مانع ورود خسران مالی و ورود هزینه های گزاف بی مورد از جمله هزینه های دادرسی در دادگستری و…. می گردد
- مانع اتلاف وقت و زمان :
تنظیم قرارداد ملکی توسط وکیل ملکی موجب می شود وقت و زمان شما در دادگستری تلف نگردد
هزینه وکیل دعاوی ملکی متخصص معمولا ،بر اساس سوابق وکالتی و میزات تبحر وی متفاوت خواهد بود، غالب افراد به منظور تضمین حق خود به وکیل ملکی تضمینی مراجعه می کنند
عموما در کشور ما به علت عدم مشورت با وکیل ملکی، بعد از بروز مشکل به وکیل مراجعه می شود در صورتی که باید با نگاهی از بالا و با دیدی پیشگیرانه به موضوع نگاه کنیم و قبل از ورود به موضوع (مثلا هنگام خرید و فروش ملک یا خودرو یا انعقاد قرارداد کاری، تجاری و بازرگانی) ابتدا با یک وکیل مشورت کنید تا از ملاحظات، خطرات و عواقب کار، آگاه شوید و متعاقبا معامله را انجام دهید در این صورت به ندرت دچار مشکل خواهید شد.
همراهی یک وکیل در موارد بسیاری منجر به کاهش هزینه ها می شود چرا که مشاوره حقوقی با یک وکیل متعهد و صادق، پیش از ورود به فرآیند های قضایی، این امکان را به شما می دهد که بررسی کنید که آیا اساسا حق مورد ادعای شما قابلیت پیگیری قانونی دارد یا خیر؟ لازم به ذکر است مشاوره حقوقی هزینه زیادی برای شما نخواهد داشت.
“علاوه بر مشاوره با وکیل ملکی میتوانید از او بخواهید متن قراداد، دادخواست و یا لوایح شما را تنظیم کند.”
حوزه های تخصصی وکیل ملکی :
|
دعاوی ثبتی ملکی |
دعاوی کیفری ملکی |
دعاوی حقوقی ملکی |
|
افراز |
فروش مال غیر |
الزام به تنظیم سند ،ابطال سند |
|
تفکیک |
تصرف عدوانی |
قراردادهای مشارکت در ساخت |
|
درخواست صدور سند مالکیت |
کلاهبرداری، جعل سند و انتقال ملک |
افراز و تفکیک ملک مشاع |
|
ابطال سند معارض |
تغییر کاربری |
دستور فروش |
|
ابطال اجراییه ثبتی |
خرید و فروش و معامله معارض |
حکم تخلیه ،خلع ید، اجرت المثل |
|
در خصوص ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی |
خیانت در امانت در خصوص املاک |
کمیسیون ماده 12، ابطال رای کیسیون ماده 12 |
نکات حائز اهمیت دعاوی ملکی
- در ابتدا باید بررسی نماییم که در قراردادهای مربوط به املاک، شرط داوری عنوان شده است یا خیر زیرا اگر در قرارداد، شرط داوری عنوان شده باشد، هرگونه اقدام در جهت اجرای تعهدات این قرارداد می بایست از طریق نهاد داوری حل و فصل گردد .
- در قراردادهای مربوط به املاک باید مالک اصلی ملک را شناسایی نماییم چرا که در اکثر دعاوی املاک، میبایست مالک ملک نیز طرف دعوی قرار گیرد .
- طرح دعاوی باید بر علیه کلیه ایادی ماقبل صورت پذیرد و منظور از ایادی (افرادی هستند که در گذشته ملک را خرید و فروش نموده اند) و این فرآیند نیز ادامه دارد تا به آخرین خریدار برسیم .
- باید بررسی نماییم که ملک موقوفه نباشد .
- بررسی نماییم که قرارداد با وکالت تنظیم گردیده و یا شخص اصیل آنرا تنظیم نموده است .
- بیشترین دعاوی مربوطه به املاک در حوزه پیش فروش املاک می باشد به این دلیل که مصالح اولیه در ساخت و ساز افزایش شدید قیمت داشته است و از همین حیث بسیاری از سازندگان املاک نیز با مشکلاتی روبرو شده اند و بیشتر قراردادهای پیش فروش به همین علت با تاخیر روبرو می گردند .
وکیل ملکی حرفه ای
وارن بافت توصیه میکند اگر فردی صلاحیت اول را نداشت (منظور صداقت) مهارت دوم و سوم او هم برای شما کاربردی ندارد.
به شخصه با توجه به تجربه 20 ساله که در حوزه حل و فصل دعاوی ملکی داشته ام، اعتقاد دارم، داشتن یک وکیل ملکی متخصص و متبحر و با صداقت می تواند فواید بیشماری، برای شما به همراه آورد از جمله اینکه :
بواسطه تخصص و مهارتی که یک وکیل ملکی دارد :
- مانع از بروز اشتباهات و خطاهای فاحش، در حوزه نگارش و تنظیم قرارداد های ملکی می گردد.
- از ورود خسارات مالی فراوان، به شما جلوگیری می نماید.
- در صورت وقوع اختلافات و نزاع ملکی، حل و فصل اینگونه دعاوی ملکی با کیفیت و به نحو احسن انجام می شود.
هزینه ای که در قبال استفاده از خدمات وکیل ملکی پرداخت می نمایید بسیار ناچیز است بنابراین توصیه می شود، در استفاده از تخصص و تجربه وکیل ملکی درنگ نکنید.
- یک وکیل ملکی حرفه ای علاوه بر مهارت در فن وکالت، میبایست از شخصیت و منش خوبی نیز برخوردار باشد بعبارتی اخلاق مدار باشد و دارای ارزش های والای انسانی باشد که در ذیل به ذکر برخی از آنها اشاره می نمائیم:
الف .صداقت:
بهترین وکیل ملکی
مصادیقی از صداقت:
- وکالت پرونده هایی را بر عهده بگیرد که امکان حصول نتیجه در آن (بصورت نسبی) وجود داشته باشد مگر آنکه مراجعه کننده اصرار بر واگذاری پرونده به وکیل داشته باشد.
- دادن وعده‌های دروغین و امید واهی به موکلین ،خارج از اخلاق حرفه ای میباشد. تعهد وکیل دادگستری،تعهد به وسیله بوده و تعهد به نتیجه نمی باشد .
- حقیقت را و لو به ضرر خود به مراجعه کننده بیان نماید. متاسفانه این موضوع به اشتباه برای دیگران جا افتاده است که فریب دیگران، به نوعی زرنگی به حساب می آید .
- اگر مراجعه کننده قصد چشم پوشی از حقیقت را داشته باشد، او را از این امر باز دارد.
- رازداری:
در واقع وکیل، محرم اسرار موکل و امین آنها است.
- یک وکیل باید امانت‌دار باشد :
ممکن است اسناد و مدارکی در ید وکیل، به رسم امانت سپرده شود که وکیل می بایست در حفظ آنها کوشا باشد. امانت داری آنقدر مهم است که برخی آن را هم ردیف عدالت و صداقت قرار داده اند.
- در کار خود پیگیر و سمج باشد :
🔴 بسیاری از پرونده ها با یکبار تلاش به نتیجه نمی رسند و نیاز به تلاش موجدانه دارد بنابراین وکیل همواره می بایست امیدوار بوده و موکل را در جهت نیل به اهدافش یاری رساند.
- یک وکیل می بایست خدمت به مشتری را همواره در الویت کاری خود قراردهد، زیرا اگر هدف اصلی خدمت رسانی باشد، درآمد در پی آن خواهد آمد و این موضوع گریز ناپذیر است .
- با توجه به تغییرات مکرر قوانین، وکیل می بایست مستمرا علم خود را بروز رسانی نماید.
🔴 به صرف داشتن تخصص در فن وکالت، نمی توان مشاوره داد و یا وکالت افراد را بر عهده گرفت و وکیل می بایست مهارت های دیگری از جمله (مهارت های نرم) را بلد باشد که عبارتند از:
|
فن بیان و سخنوری |
|
زبان بدن |
|
مذاکره و اقناع مخاطب |
|
تکنیک جنگهای روانی |
|
خلاقیت ( وکالت در حقیقت حل مساله و اختلافات مردم است و وکیلی که خلاق است راه حل های بهتری به ذهنش خطور می کند ) |
|
تکنیک حل مسئله و تعارض |
|
ارتباط موثر |
|
هوش اجتماعی بالا |
- اقدام به موقع و اطلاع رسانی
از آنجائیکه افراد به جهت داشتن مشکلات قانونی، به وکیل مراجعه می نمایند، بنابراین یکی از دغدغه های افراد اقدام به موقع و اطلاع رسانی به وی می باشد وکیل می بایست ضمن اقدام به موقع، افراد را همواره از جریان و روند پرونده مطلع نماید.
- هوشمندی:
یک وکیل هوشمند حواسش به همه چیز هست و حرکات و سکنات اشخاص را زیر نظر می گیرد تا موکل خود را به موقع از امور پنهان از نظر وی مطلع کند.
- تخصصی کار کردن:
یک وکیل توانمند ضمن آگاهی و تسلط بر کلیه ی قوانین می بایست تمرکز خود را بر یک حوزه تخصصی معطوف نموده و از پذیرفتن وکالت پرونده ها در همه دعاوی خودداری نماید .
وکیل ملکی برای سرقفلی و حق کسب و پیشه
دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه از ظرافت و پیچیدگی خاصی برخوردار است، از همین رو داشتن یک وکیل ملکی متخصص در این حوزه می تواند کمک شایانی به شما نماید .
حق کسب و پیشه حقی است که :
“با توجه به شهرت اکتسابی و حق مشتری گیری مستأجر در خلال مدت اجاره و ( به تدریج ) برای وی در ملک ایجاد می شود . چه مستأجر مال وجهی به موجر داده باشد و یا اینکه وجهی نپرداخته باشد .”
بعبارتی ایجاد این حق ،کاملا به عمل مستاجر بستگی دارد بدین معنا که اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نداشته باشد، برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود بطور مثال :
اگر مستاجری مغازه ای را جهت شغل شیرینی فروشی، دایر نموده و در آن سالیان متمادی فعالیت داشته
و در نتیجه عمل مستاجر ، آن محل در ذهن مشتریان رهگذر و یا بومی، بعنوان شغل شیرینی فروشی بجای مانده و شناخته شده است و امکان دارد مشتریان بارها جهت خرید شیرینی به آن محل مراجعه نمایند به این گونه حق که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده می شود ،حق کسب و پیشه می گویند ( حق مشتری گیری )
انواع عقد بیع از دیدگاه وکیل ملکی
|
انواع بیع |
شرح آن |
|
بيع غررى |
غرر یعنی خطر، در معرض هلاک بودن بیعى است که در آن یکى از طرفین اعم از خریدار یا فروشنده ، با وجود آنکه می داند انجام معامله به زیان وی می باشد اقدام به انعقاد قرارداد می نماید بطور مثال : مبیع مجهول بین دو یا چند چیز می باشد ، با این وصف بیع مال مجهول باطل است . |
|
بيع صرف |
بیع هر یک از طلا و نقره (اعم از مسکوک و غیر مسکوک) با یکدیگر را بیع صرف گویند خواه طلا در برابر طلا، یا نقره در برابر نقره و یا یکی از آن دو در برابر دیگری. |
|
بيع مرابحه |
بیع مرابحه : بیعی است که فروشنده با اعلام قیمت کالا ، آن را گرانتر از قیمت واقعی آن می فروشد که اینگونه معاملات میتواند به صورت نقدی یا نسیه (اقساطی) صورت گیرد
|
|
بيع معاطات |
معاطات همان بیع بدون صیغه عقد است. بیع معاطاتی: بیعی که با داد و ستد صرف اتفاق می‌افتد؛ بدون اینکه لفظ ایجاب و قبول (خریدم یا فروختم) بین طرفین به کار برده شود. معاطات ممکن است از طرفین معامله یا از یکطرف باشد.
|
|
بيع محاباتى |
بیعی است که ارزش مبیع ( مال فروخته شده ) به ثمن اندک ناچیز واگذار شده مثلا ملکی 3میلیارد تومانی به 70میلیون تومان واگذار شده و معمولا این معامله بین اقوام و دوستان صورت می گیرد در بیع محاباتی خیار عبن راه ندارد. فروشنده باید قصد بیع محاباتی را داشته باشد در غیر اینصورت خیار غبن دارد.
|
|
بيع كالى به كالى |
مفهوم لغوی کالى مؤخر می باشد و به بیعی می گویند که پرداخت ثمن و مبیع هر دو اجل داشته باشد. و این بیع در مقابل بیع نقد قرار می گیرد .
|
|
بيع نسيه |
بیعى که ثمن آن کلى و براى پرداخت آن موعدی معین شده باشد (خواه مبیع عین معین یا کلى در ذمه باشد) اسم دیگر آن بیع مؤجل است.
|
|
بيع مؤجل به مؤجل |
بیعى است که ثمن و مبیع هردو کلى در ذمه باشند. این بیع در فقه باطل است و در قانون مدنی صراحتا باطل نشده. کسانیکه میخواهند اینگونه معاملات را انجام دهند، میتوانند آنرا بصورت عقد صلح درآورند .
|
|
۱– بیع نقد:
|
بیعی که در آن ثمن ( وجه معامله ) و مبیع ( مال فروخته شده ) هر دو عین معین و موعد تسلیم هر دوی آن ها حال و نقد باشد. |
|
– بیع معاوضی |
معاوضه، عقدی است که در آن طرفین قرارداد مالی را رد و بدل می کنند بدون آنکه عنوان آنها را مبیع و یا ثمن بگذارند |
|
بیع شرط |
بر اساس (ماده 458 قانون مدنی) در عقد بیع، متعاملین میتوانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی، تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند؛ خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین میتوانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد؛ خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد. در هرحال، حق خیار، تابع قرارداد متعاملین خواهد بود… |
|
بیع مشروط |
بیعی است که درآن وقوع قرارداد، منوط به تحقق امری شده باشد. ولی در عقد مطلق، شرطی تعیین نگشته است.
|
|
فروش اقساطی (نسیه)، |
معامله‌ای است که در آن فروشنده ،کالای خود را درقبال دریافت ثمن در چند قسط می فروشد اینگونه معاملات از جهت قانونی صحیح می باشد. در اینگونه معاملات کالا به مشتری تحویل داده شده و فروشنده کالا را مبلغی گرانتر می فروشد |
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه از نظر وکیل متخصص ملکی
عموم افراد جامعه بدون آنکه با مفهوم و تفاوت های قولنامه و مبایعه‌نامه آشنا باشند، این دو کلمه را در کنار هم بکار می‌برند لکن در حقیقت این دو واژه ،دارای تعاریف و مفاهیم و شرایط جداگانه‌ای میباشند.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه :
|
مبایعه نامه |
قولنامه |
|
مفهوم لغوی آن همان قرارداد خرید و فروش است و به اصطلاح بیع نامه نامیده می‌شود
|
قولنامه مرکب از دو کلمه قول و نامه است مفهوم لغوی آن به معنی قول و عهد و پیمان میباشد
|
|
مبایعه نامه قراردادی است که طی آن شخصی مال خود را اعم از ملک و… بصورت قطعی به دیگری می فروشد و معمولا اینگونه قراردادها بصورت مکتوب تنظیم میشوند. |
گاهی افراد قصد خرید و فروش ملک یا مالی را در آینده دارند لکن فی الحال مقدمات انتقال سند فراهم نیست از جمله اینکه …ثمن معامله خریدار حاضر نیست و یا مقدمات کار در شهرداری و دارایی و…فراهم نیست در این حالت خریدار و فروشنده در ابتدای امر قولنامه ای میان خود تنظیم می‌نمایند و در آن متعهد میشوند .. در تاریخ و محل دیگری جهت انعقاد قرارداد قطعی و تنظیم سند حاضر شوند
|
|
بیع قطعی است بعنوان قرارداد اصلی محسوب می‌شود
|
بیع قطعی نیست بعبارتی وعده‌ی قرارداد است بعنوان پیش قرارداد قرارداد اصلی محسوب می‌شود
|
|
به محض وقوع بیع، انتقال مالکیت مبیع و ثمن بین خریدار و فروشنده صورت میگیرد و اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، می توان ایشان را ملزم به تسلیم مبیع یا ثمن کرد. |
اینگونه توافقات مُمَلِک نبوده و تنها وعده به بیع در آینده است و تا زمان تحقق بیع در آینده، آثار عقد بیع از جمله انتقال مالکیت مبیع و ثمن بین طرفین جاری نمی گردد و لکن این مورد به این معنی نمی باشد که … بموجب قولنامه، نمی توان الزام متعهد (اجبار به انجام تعهد) را از دادگاه درخواست نمود .بلکه بر اساس ماده 10 قانون مدنی، چنانچه قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت بوده باشد (و به زعم برخی دیگر بصورت شرط، ضمن عقد لازمی درج شده باشد) هر گاه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نماید، الزام مستنکف به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی بوده و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد، می توان آنرا مطالبه نمود.
|
بنابراین در جهت تشخیص این امر که یک قرارداد مبایعه نامه است یا قولنامه می بایست ، موارد ذیل را مد نظر قرار داد :
- 1.عنوان قرارداد ( آیا عبارت قولنامه را بکار برده یا مبایعه نامه )
- 2.به کلمات و عباراتی که در آن بکار برده میشوند، توجه نمایید.
اگر کلمات و عباراتی که در قرارداد بکار برده شده است ،دلالت بر بیع قطعی نمایند بدین صورت که مبلغ مورد معامله و تاریخ محضر مشخص باشد و یا اینکه فروشنده ملزم به انجام یکسری امور از جمله تنظیم سند شده باشد ،ذکر این امور دلالت بر بیع قطعی بوده و اینگونه قرارداد ها ، مبایعه نامه تلقی می شوند
***نکته
اگر تعهد به انتقال و واگذاری بصورت یک طرفه و بدون اعلام قبولی از طرف مقابل ( خریدار ) باشد که از آن به عنوان «تعهد ابتدایی» تعبیر می شود و در صورت عدم درج آن «در ضمن عقد خارج لازم» لازم الوفا نمی باشد بدین مفهوم که فروشنده در یک برگه بنویسد که ملکم را به حسن فروختم، بدون آنکه حسن آن برگه را امضاء نماید ،نمی توان فروشنده را ملزم به تنظیم سند نمود .
بررسی عقد اجاره از نظر وکیل ملکی متخصص
یکی از مهم ترین و متداول ترین قراردادها در مراودات مالی جامعه ی امروزی، قرارداد اجاره می باشد.
امروزه، گرانی اماکن مسکونی و تجاری، مغازه ها و… ،موجب شده است تا برخی از مردم، تصمیم بگیرند که به جای خرید با تقبل هزینه ی سبک تری، مکان مورد نظر را به صورت موقت اجاره نمایند.
مخصوصاً گرانی مسکن در جامعه ی امروزی ما، بسیار مشهود است و ممکن است که طرفین، هزینه ی لازم برای خرید محل سکونت مورد نظر خود را نداشته باشند و ترجیح دهند که برفرض، خانه ی بهتر و بزرگتری را در منطقه ی بهتری از شهر، اجاره کنند.
معنای لغوی :
“اجاره در لغت نامه ی دهخدا در معانی رهانیدن و به فریاد رسیدن آمده است.”
معنای حقوقی :
“برحسب ماده 464 قانون مدنی، قرارداد اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود؛”
|
اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند . |
نکات :
1- و وفق ماده ی 467 قانون مدنی، مورد و یا موضوع اجاره، ممکن است اشیاء، حیوان یا انسان باشد.
2- مورد اجاره ی حیوان یا انسان، موضوع بحث قانون روابط موجر و مستأجر نیست و این اجاره ی اشیاء است که موضوع بحث قانون روابط مؤجر و مستأجر می باشد.
3- موضوع اجاره می تواند اجاره ی خانه و آپارتمان مسکونی و یا اجاره ی مغازه و محل کسب باشد.
4- اجاره ی املاک مسکونی، به منظور سکونت افراد خانواده و معمولاً به مدت یکسال می باشد و اجاره ی محل تجاری برای کسب و کار می باشد و هریک شرایط خود را دارند.
***قانون مدنی به عنوان قانون مادر از عقد اجاره صحبت کرده و به صورت خاص هم می توان از این قوانین در موضوع اجاره یاد کرد :
- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد 1356
- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26 مرداد 1376
- قانون روابط موجر و مستأجر 13 اردیبهشت 1362
باتوجه به اهمیت روزافزون قرارداد اجاره در مراودات مالی امروزی ما، آگاهی به شرایط قراداد اجاره و نحوه ی تنظیم صحیح اجاره نامه ، موجب خواهد شد تا معامله ای مطمئن تر و با ریسک پایین تر منعقد نماییم .
وچه التزام از نظر وکیل ملکی
مفهوم لغوی التزام: به معنای همراه بودن – ملازمه شدن – به گردن گرفتن – ملزم شدن به امری میباشد.
یکی از تدابیر پیشگیرانه در جهت جلوگیری از خلف وعده طرفین قرارداد، قرار دادن وجه التزام در قرارداد است وجه التزام به نوعی شرط ضمن عقد است.
وجه التزام را می‌توان در موارد ذیل در قرارداد شرط نمود…
الف- عدم انجام تعهد
ب- تأخیر در انجام تعهد
² نکاتی در این باب…
1- وجه التزام را می‌توان ضمن عقد شرط نمود و یا بعداً به‌موجب توافق جداگانه توافق نمود.
2- کسی که قصد مطالبه وجه التزام را دارد، باید در بدو امر خود به تعهداتش بنحو کامل، عمل کرده باشد.
بطور مثال خریدار باید هنگام أخذ گواهی عدم حضور فروشنده در محضر، الباقی تتمه ثمن را در محضرآماده کرده باشد.
3- وجه التزام در دو ماده قانونی آمده
الف- ماده ۲۳۰ قانون مدنی: اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلّف، متخلّف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید، حاکم نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه ملزم شده است محکوم نماید.
ب- ماده ۳۹ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال ۱۳۵۵: هرگاه در سند برای تأخیر انجام تعهّد، وجه التزام معین شده باشد، مطالبه آن مانع مطالبه اجرای تعهّد نمیباشد، ولی اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهّد مقرر شده باشد متعهدله فقط میتواند یکی از آن دو را مطالبه کند.
4- که آیا وجه التزام، قابل جمع با اجرای اصل تعهد است یعنی هم می‌توان وجه التزام قراردادی را خواست و هم اجرای اصل تعهد را
پاسخ:
اگر در قرارداد صراحتاً آمده باشد که این خسارت به دلیل تأخیر در اجرای قرارداد منظور می‌شود، خسارت با اصل قرارداد قابل جمع است در غیر اینصورت وجه التزام به عنوان جایگزین تعهد قرار میگیرد و قابل جمع نیست.
5- شرط دریافت وجه التزام، اثبات ورود خسارت به ذینفع نیست اما در صورت عدم درج وجه التزام در قرارداد، میبایست متضرر ورود خسارت را اثبات کند.
6- اگر به علت فورس ماژور (موانع خارجی) متعهد نتواند به تعهد خود عمل کند محکوم به پرداخت خسارات نمی‌شود.
7- انواع وجه التزام:
الف- وجه التزام تعهدات پولی:
وجه التزام گذاشتن در تعهدات پولی (ثمن، اجاره بها، قرض و…) به میزان بیشتر از نرخ تورم رسمی اعلامی بانک مرکزی، حتی اگر گزاف هم نباشد، باطل است (به استثنای بانک ها) و صرفاً خسارت تأخیر تادیه محاسبه می‌گردد.
ب- وجه التزام تعهدات غیر پولی:
1- وجه التزام اعجاب انگیز و غیر واقعی
اگر وجه التزام بنحوی باعث تعجب دیگران شود اینگونه وجه التزامات…… باطل است مثلاً برای یک خانه 1 میلیاردی 10 میلیارد تومان خسارت وجه التزام قرار دهند.
2- وجه التزام غیر منصفانه
وجه التزامی که باعث تعجب دیگران نمی‌شود ولکن مبلغ آن خلاف عدالت و انصاف است اینگونه وجه التزامات باطل نیست ولکن در خصوص تجزیه وجه التزام تمایل بیشتری در دادگاه‌ها است تا تعدیل.
فرق وجه التزام و خسارت عدم انجام تعهد
|
وجه التزام |
خسارت ضرر زیان |
|
طبق قرارداد، حکم به پرداخت خسارت وجه التزام می‌شود |
در صورتی‌که در قرارداد مبلغی برای انجام ندادن تعهد یا تأخیر در انجام تعهد مشخص نشده باشد سراغ ضرر و زیان انجام ندادن تعهد یا تأخیر در انجام تعهد میرویم. |
|
وجه التزام یک مبلغ مقطوع و مشخص شده در قرارداد است |
متغییر و بر حسب میزان خسارت وارده است |
|
نیاز به اثبات ضرر ندارد |
متضرر باید ثابت کند که ضرر به واسطه تأخیر متعهد در انجام تعهد یا انجام ندادن تعهد بوده |
|
طبق مبلغ مندرج در قرارداد حکم می‌شود |
طبق نظریه کارشناس تعیین می‌شود |
10- مرجع صالح به رسیدگی:
دعوای مطالبه وجه التزام اگر از قراردادی ناشی شده باشد که موضوع آن ملکی باشد جزء دعاوی منقول است و خواهان میتواند در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد طرح دعوی کرد.
وجه التزام در قانون مدنی
- دو ماده قانونی در باب وجه التزام صحبت به میان آمده
1- ماده ۲۳۰ قانون مدنی: اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلّف، متخلّف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید، حاکم نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه ملزم شده است محکوم نماید.
2- ماده ۳۹ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال ۱۳۵۵
هرگاه در سند برای تأخیر انجام تعهّد، وجه التزام معین شده باشد، مطالبه آن مانع مطالبه اجرای تعهّد نمیباشد، ولی اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهّد مقرر شده باشد متعهدله فقط میتواند یکی از آن دو را مطالبه کند.
قیمت و بها در معاملات ملکی از نظر وکیل ملکی :
*درج مبلغ وقیمت در قرارداد های ملکی ،یکی از ارکان وشاکله های اصلی قرارداد محسوب می گردد که ممکن است قیمت و ثمن معامله بنحو نقدی ،اقساطی، ثابت ، متغیر بر اساس برآورد اولیه ،باشد
مبلغ مورد معامله ، نشان‌دهنده میزان ارزش کالا، خدمات و یا امری است که باید انجام شود.
در قراردادهای خرید و فروش، به مبلغ مورد معامله، ثمن معامله می گویند
در قانون مدنی ،عدم تعین قیمت مورد معامله ،موجب مجهول شدن مبلغ قراردادو بموجب ماده 190 قانون مدنی ، سبب بطلان قرارداد می شود ولکن عملا در پروژه های بزرگ،این مقوله کمرنگ شده چراکه امکان دارد برآورد کل هزینه پروژه ، در ابتدای قرارداد ممکن نباشد بنابراین در جهت رفع این مشکل ، شرط تعدیل را ، در قرارداد قید می کنند
-طرفین قرارداد ،می توانند مبلغ مورد معامله را ،به طرق ذیل ،تعیین کنند که این امور تحت عنوان شروط پولی ، نام دارد
- وجه رایج مملکتی ( تومان-ریال و..)
- طلا و یا ارزش طلا ویا سکه
- دلار و یا یورو یا ارزش آن
- کالای معین و یا ارزش آن
- ارزهای دیجیتال
ممکن است قیمت قرارداد را براساس دلار یا یورو و یا طلا تعین کنیددر این صورت در قرارداد شرط کنید، قیمت روز پرداخت مد نظر است
و از آنجائیکه قیمت طلا و دلار و…در بازار آزاد و صرافی های متعدد، متفاوت می باشد در قرارداد مرجعی راتعین کنید تا بر اساس آن قیمت دلار و یورو مشخص گردد
بطور مثال در قرارداد قید کنید قیمت ارز براساس صرافی بانک پاسارگاد و یا نرخ اعلامی توسط دنیای اقتصاد تعین می گردد
با توجه به اینکه به ارزهای خارجی خسارت تاخیر تادیه تعلق نمی گیرد خسارت را در قرارداد قید کنید
هدف طرفین قرارداد، از تعین شروط پولی از طریق دلار ویورو و…، جلوگیری از کاهش ارزش ریالی پول ملی و حفظ سرمایه ،می باشد
خسارت تأخیر تأدیه وجه نقد مختص وجه رایج داخلی است و به ارز خارجی تعلق نمی گیردمگر در خصوص خسارت توافق شود
-معمولا در قراردادهای مستمر و مدت دار،از شروط پولی استفاده می شود
بطور مثال : در قرارداد پیمانکاری و یا قرارداد اجاره در شمال تهران ،مرسوم است بجای پول ملی ،دلار یا یورو، مبادله گردد
اصولا شروط پولی ،دارای اعتبار قانونی است مگر قوانین خاصی در این باب وضع شود
-در قراردادهای بین اللملی معمولا ،پرداختها به صورت دلار و یورو،صورت می گیرد
-در پروژه های بزرگ ساختمانی و صنعتی ، مبلغ و قیمت معامله ، بر اساس واحد بها ء یا فهرست بهای پایه ،صورت می گیرد
-طبق ماده 79 قانون محاسبات عمومی ،معاملات موسسات و سازمانهای دولتی و… ،صرفا از طریق مناقصه و مزایده،صورت می گیرد
مناقصه :واگذاری کار و پروژه به اشخاص حقیقی و حقوقی را در معاملات دولتی ،به کمترین قیمت می باشد
مزایده : واگذاری کارو پروژه ، به بیشترین قیمت را در معاملات دولتی ،مزایده می گویند
در حقیقت مناقصه و مزایده بمنزله عقد محسوب می شود ونیاز به انعقاد قرارداد جدید نیست
و اگر سازمانها و مراجع بخواهند علاوه برمزایده و یا مناقصه ،قرارداد جدید با برنده مناقصه و مزایده ببندنند ،به منظور جلوگیری از تضیع حق برندگان مزایده و مناقصه میبایست ، اسناد آن را ،در حین برگزاری مزایده و مناقصه در اختیار ذینفع ، قرار دهند
اگر قرارداد جدید مخالف با مزایده و مناقصه باشد، برنده مزایده و مناقصه ،می تواند ادعای خسارت کند و تضامین را مسترد کند
در جایی که طرفین قرارداد ،افراد متعددی می باشد ،مسئولیت طرفین قرارداد را نسبت به پرداخت سهم دیگران میبایست بصورت مسئولیت تضامنی ،قراردهید
چرا که امکان دارد یکی از طرفین قرارداد کارشکنی کند و عملااجرای پروژه مقدور نباشد و این مورد در فرضی که پس از فوت یکی از طرفین قرارداد ، مسئولیت بین ورثه وی تجزیه و به میزان سهم الارث آنها می شود ،متصور است.
در قراردادهای منعقده با شرکت ،صرفا مسئولیت پرداخت قیمت مورد معامله با شرکت است و مدیر عامل را نمی توان بازداشت کرد مگر شرط مسئولیت تضامنی شرکت با مدیر عامل و سهامدار را در قرارداد نمود
در خریدهای اقساطی بهتر است شرط شود ، در صورت عدم پرداخت اقساط مورد معامله ، کل دین حال می شود
-در بعضی قراردادها ومعاملات ، تعین دقیق مقادیرقیمت مورد معامله در ابتدای قرارداد ، مشخص وروشن نیست
که در این فرض تخمین میزان هزینه براساس برآورد مخارج در آینده ،حجم و میزان کاردر آینده و.. صورت می گیرد
در این صورت بهتر است افزایش قیمت را ،محدود به درصد خاصی از قرارداد، گردد و سقف آن مشخص گردد
وکیل ملکی متخصص
وکیل ملکی متخصص کسی است که :
- دارای پروانه وکالت از کانون وکلای دادگستری باشد.
- تمزکز خود را بر حل و فصل دعاوی ملکی معطوف نموده و بیشتر پرونده هایی که وکالت آن را به عهده داشته، در این حوزه باشد.
- نمونه کار او را در حوزه ملکی توسط خودش و یا دیگران، دیده باشید .
- وکیل ملکی می بایست در حوزه ملکی بصورت تخصصی فعالیت نموده و از قبول دعاوی در تمامی حوزه ها خودداری نماید .
- در حوزه ملک و املاک، کتابها و تالیفاتی داشته باشد.
- مهمتر از موارد فوق وکیل ملکی با تجربه و تخصص خود می تواند پرونده حقوقی و یا کیفری ملکی شما را به بهترین مسیر هدایت نماید .
- انواع دعاوی ملکی شامل: دعاوی ملکی حقوقی-دعاوی ملکی کیفری-دعاوی ملکی ثبتی
جهت رسیدگی هر یک از دعاوی ملکی فوق و جلوگیری از ضرر و زیان مالی، هر کدام از طرفین می بایست به وکیل متخصص در این حوزه مراجعه نمایند. زیرا بی توجهی به جزییات پرونده و وجود اشتباهات هر چند کوچک، باعث بوجود آمدن مسائل جبران ناپذیری خواهد شد.
رزومه داود چشمی -وکیل متخصص ملکی
داود چشمی وکیل متخصص ملکی نویسنده 4 جلد کتاب در حوزه ملکی
وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی
20 سال سابقه کار در حوزه دعاوی ملکی و قراردادها
متمرکز در حوزه دعاوی ملکی و قراردادها
نوشتن صدها مقاله در حوزه دعاوی ملکی
کتابهای تالیف شده در حوزه ملکی توسط داود چشمی
وکیل ملکی می بایست برای حصول موفقیت در هر پرونده از جمله پرونده هایی که به مشکل ملکی برخورده اند، مجموعه ای از عوامل و شرایط زیر را دارا باشد، از جمله :
|
درجه اعتبار و ارزش اسناد و مدارک موجود |
|
نحوه رسیدگی قاضی |
|
نحوه ارائه ادله و یا دفاع وکیل |
|
نحوه دفاع و ادله طرف مقابل شما |
🔴 بسیاری بر این باورند که خود میتوانند به تنهایی بار یک پرونده را به دوش بکشند در حالیکه به منظور رساندن یک پرونده به نتیحه مطلوب، عوامل مختلفی به شرخ ذیل دخیل میباشند:
- 👈مهارت و توانایی یک وکیل
- 👈بضاعت علمی و آگاهی به علم روز
- 👈مدارک، مستندات و ادله کافی
- 👈نحوه و شیوه دفاع طرف مقابل
- 👈قاضی پرونده
بهترین وکیل ملکی علاوه بر علم وکالت، تجربه و سابقه کافی در امور حقوقی، کیفری، خانواده و … داشته و دارای ویژگیهای دیگری نیز هست. شخصیت پر انرژی و مثبت، آگاهی به علم روانشناسی و زبان بدن، علاوه بر داشتن محیطی مناسب جهت ارائه خدمات به مشتریان و دسترسی آسان مراجعه کنندگان که کلیه این موارد بسیار حائز اهمیت هستند.
اگر وکیلی در یک موضوع خاص دارای تجربه و تخصص کافی نیست بایستی موضوع را صادقانه و با شجاعت به موکل خود بازگو نماید و به هیچ عنوان پرونده ای خارج از تخصص و حوزه کاری خود نپذیرد. زیرا علاوه بر زیان وارده به موکل، اعتبار خودش نیز زیر سوال می رود.
از ویژگیهای بسیار مهم یک وکیل خوب و شرافتمند این است که نسبت به میزان حق الوکاله دریافتی طمع نداشته و از اخذ مبالغ غیرمصوب خودداری نماید و ضمن انجام وظایفش به نحو عالی، صداقت و عدالت را همواره مد نظر داشته باشد.
وکیل با تجربه و دانا همواره بهترین و کوتاهترین مسیر را برگزیده و از ادله مناسب و محکم بهره میگیرد و با توجه به اشراف کامل بر قانون، موکل خود را از مهلکه میرهاند.
بنابراین با توجه به نکات گفته شده انتخاب وکیل از اهمیت بالایی برخوردار است و البته که رزومه وکیل و تحقیق در سوابق وی میتواند راهنمای خوبی برایتان باشد.
پاره ای از دعاوی ملکی :
- الف.دعوی خلع ید از دیدگاه وکیل ملکی
- تصرف متصرف بر ملک، غاصبانه (غیر قانونی) باشد بطور مثال : اگر شخص متصرف مستاجر باشد و یا از مالک قانونی خریداری کرده باشد علیه او نمی‌توان دادخواست خلع ید داد .
- طرح کننده دعوی خلع ید میبایست مالک رسمی ملک باشد. به عبارتی سند رسمی تک برگی داشته و کسی که با مبایعه‌نامه و قولنامه مالک میباشد، نمی‌توانید دادخواست خلع ید بدهد.
- خلع ید در اموال غیر منقول مصداق دارد و منظور از اموال غیر منقول اموالی هست که نقل و جابجایی آن به راحتی مقدور نباشد مثل زمین و بناء و…
تفاوت دعوی خلع ید با دعوی تخلیه :
– منشاء و مبنای دعوای خلع ید غصب متصرف ملک است و هیچ قرارداد و مدرکی بین مالک و متصرف وجود ندارد لکن در تخلیه، قرارداد و مدرکی بین مالک و متصرف وجود دارد مثل قرارداد اجاره.
تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی :
- در خلع ید، رعایت تشریفات دادرسی امری ضروری می باشد حال آنکه در دعوای تصرف عدوانی رعایت این تشریفات ضروری نمی باشد .
- در دعوای تصرف عدوانی امکان اجرای حکم، پیش از قطعی شدن و صدور اجراییه وجود دارد و این امری استثنا می باشد لکن در دعوای خلع ید ، امکان اجرای حکم پیش از قطعی شدن حکم، وجود ندارد ( ماده 1 قانون اجرای احکام )
- در دعوی خلع ید ، تنها اشخاص ذینفع یا وکیل ، قائم مقام ، نماینده قانونی می توانند طرح دعوی نمایند لکن در دعوای تصرف عدوانی ، الزامی به مالک بودن شاکی نمی باشد بلکه مستاجر، خادم ، کارگر و هرکس بعنوان نمایندگی و … مال غیر را متصرف باشد ، می تواند به قائم مقامی از سوی مالک طرح دعوا نماید .
■ نکاتی در این باب
- دارنده منافع (مستاجر) منوط به آنکه سند رسمی در دست داشته باشد (در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد) نیز میتواند علیه متصرف غیر قانونی (غاصب) دادخواست خلع ید بدهد.
- 2. اگر کسی علاوه بر تصرف غیر قانونی، در ملک دیگری بنای احداث و یا درختی را کاشته با شد می‌توان علاوه بر دادخواست خلع ید، قلع و قمع بناء و یا قطع درختان را درخواست نمود .
- ب.الزام به تنظیم سند رسمی از دیدگاه وکیل ملکی
*نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی می باشد .
ماده 4 در مبایعه‌نامه، به شرایط مربوط به تنظیم سند و تحویل مورد معامله، اختصاص یافته است :
ماده 4- شرایط مربوط به تنظیم سند
طرفین موظف هستند در موعد……………………. جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه شماره…………… واقع در…………………..، حضور یابند
– تاریخ تنظیم سند، مشخصات و آدرس دقیق دفترخانه، تاریخ دقیق تنظیم قرارداد به صورت روز و ماه و سال و…….. به‌طور دقیق، قید گردد.
دعوی الزام به تنظیم سند، با توجه به نحوه تنظیم قرارداد، سه حالت پیدا میکند :
- الف– شما سند و مدرکی کتبی، دال بر خرید و فروش ملک اعم از مبایعه‌نامه و قولنامه و… دارید که در این صورت میبایست دادخواست الزام خوانده را به تهیه مقدمات تنظیم سند و تنظیم سند رسمی، به طرفیت فروشنده یا فروشندگان، تقدیم محکمه نمایید.
- ب– اگر توافق بر خرید و فروش، به‌صورت شفاهی باشد و هیچ مدرک کتبی، دال بر خرید و فروش ندارید. میبایست دادخواست اثبات وقوع بیع شفاهی + الزام به تنظیم سند رسمی را با استناد به شهادت شهود و فیش و چک‌های پرداختی تقدیم محکمه نمایید.
- ج– اگر ملک سابقه ثبتی ندارد (در منطقه‌ای که ملک وجود دارد اکثر ملک‌ها به‌صورت قولنامه، مورد معامله قرار می‌گیرند میبایست دادخواست اثبات مالکیت را تقدیم محکمه نمایید.
1- دعوی الزام به تنظیم سند میبایست بطرفیت افراد ذیل، مطرح گردد :
- شخص که از وی ملک را خریداری کرده‌اید.
- کلیه ایادی ماقبل اعم از.. اشخاصی که به نحوی در خرید و فروش ملک دخیل بوده اند.( وکیل یا خریداران قبلی.)
- مالک اصلی ملک.
2- اگر ملک پایان کار جدید ندارد، می بایست علاوه بر دادخواست تنظیم سند رسمی، الزام خوانده را به أخذ (پایان کار دارایی و شهرداری فک رهن) را از محکمه درتقاضا نمایید .
3- در صورتی‌که ملک در رهن بانک باشد ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، بایستی فک رهن را هم بخواهید در خصوص اینکه می بایست بانک را طرف دعوی قرار دهید یا خیر رویه‌های متفاوتی وجود دارد لکن در فرض غالب بهتر است بانک را طرف دعوی قرار دهید.
4- اگر ملک در بازداشت باشد، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی شما رد می‌گردد.
5- در صورتی‌که شماره دفترخانه و تاریخ محضر در مبایعه‌نامه تان مشخص نباشد بهتر است بدواً از طریق اظهارنامه رسمی ضمن تعیین تاریخ محضر و شماره دفترخانه، طرف مقابل را دعوت به حضور در دفترخانه نمایید.
- فک رهن از دیدگاه وکیل ملکی
مفهوم لغوی رهن :
“رهن یعنی به گرو گذاشتن مالی از طرف مدیون برای طلبکار. به عبارتی مال وثیقه دین قرار میگیرد.”
معنای اصطلاحی :
“به معنای خارج نمودن ملکی است که سابقا در رهن بانک و یا شخص دیگری بوده است”
معنای حقوقی :
رهن عقدی است که :
“به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه یا ضمانت به طلبکار می سپارد. (رهن دهنده را راهن) و (طرف دیگر را مرتهن می‌گویند) .”
بطور مثال : شخصی به منظور اخذ وام ، سند ملکی خود را در بانک (به عنوان وثیقه عودت وام ) بگذارد و وامی تحت عنوان ( خرید خانه یا ملک و تعمیرات و برای هر نیاز شخصی … ) بگیرد.
فک رهن در چه صورت امکان پذیر است :
- در صورت پرداخت و تسویه کلیه اقساط و امتناع بانک از فک رهن ( بلادلیل )
نکته : با پرداخت قسمتی از دین ، نمی توان درخواست فک رهن از مال مورد رهن نمود.
- هنگامی که ملکی را می خرید و مالک ملک ( فروشنده ) بموجب مبایعه نامه و یا قرارداد عادی ، متعهد به فک رهن شود و فک رهن ننماید . در این صورت خریدار می تواند همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ،دعوای الزام به فک رهن را نیز تقدیم کند.
- طلبکار ( رهن گیرنده ) از حق خود به طور کامل صرف نظر نموده و ذمه مدیون را از پرداخت دین مبری سازد .
- طلبکار از حقش صرف نظر نموده و ذمه داین را ابراء نماید .
طرفین دعوای فک رهن :
خواهان :
کسی است که خواستار فک رهن است .
خوانده :
نیز کسی است که قانونا یا بر اساس یک قرارداد، متعهد به فک رهن شده باشد. ضمن او میبایست مالک رسمی ملک هم باشد .
سوال : آیا بانک را باید در دعوی فک رهن، طرف دعوی قرار داد ؟
پاسخ : عده ای از قضات معتقدند دعوی میبایست صرفا بطرفیت متعهد مالک مطرح گردد نه بانک لکن برخی از محاکم بر خلاف این نظر عقیده دارند .
نکاتی در این باب
1- دعوای فک رهن از جمله دعاوی مالی محسوب می شود و شما مختارید خواسته را به میزان 21 میلیون تومان تقویم کنید که مبلغ 3/5 درصد هزینه پرداخت نمایید.
2- در صورتی که رای الزام به فک رهن قطعیت پیدا کند، محکوم له (کسی که حکم به نفع وی است) می تواند تقاضای صدور اجرائیه از دادگاه نخستین نماید.چنانچه ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ اجرائیه ، محکوم علیه (کسی که حکم بر ضرر و علیه اوست) از اجرای حکم امتناع نماید، محکوم له می تواند از دادگاه توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن اموال را درخواست نماید و از محل فروش اموال توقیف شده محکوم علیه فک رهن انجام گردد.
مطابق قواعد قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که محکوم علیه اموالی نداشته باشد یا اموال وی قابل توقیف نباشد، محکوم له می تواند اقدام به پرداخت بدهی محکوم علیه به بستانکار و فک رهن نماید سپس بدون آن که نیاز به حکم جدیدی از سوی دادگاه صالح باشد از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و فک رهن اقدام نماید البته خواهان دعوی فک رهن نمی تواند جلب محکوم علیه را بگیرد .
*** نکته مهم
تسری دادن قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی نسبت به قانون اجرای احکام مدنی، با توجه به فلسفه قانون اجرای احکام مدنی، سازش ندارد و مواد 34 و 35 قانون اجرای احکام مدنی مؤید این امر میباشد. بنابراین، نیاز به طرح دادخواست و صدور اجراییه نیست. در صورتی‌که محکومٌ‌علیه مالی در دسترس داشته باشد، هزینه‌های مذکور از محل آن استیفا شده، در غیر اینصورت اعمال ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و بازداشت محکومٌ‌علیه به لحاظ هزینه های مقید در ذیل ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی محمل قانونی ندارد .
اگر محکوم له نزد خود مبلغی تحت عنوان ثمن داشته باشد که متعلق به محکوم علیه باشد می تواند بدون نیاز به حکم جدید از سوی دادگاه صالح، مبلغ مذکور را کسر کرده و هزینه های فک رهن را از محل آن پرداخت نماید.اگر رای صادر مبتنی بر این است که شخص خواهان تمامی بدهی خود را پرداخت نموده و بانک ملزم به آزاد کردن مال مرهونه شده باشد، محکوم له از طریق اجرای احکام مدنی به دفتر خانه ای که سند رهنی را تنظیم کرده است ،دستور فک رهن را صادر می کند و دفتر خانه مربوطه مکلف می باشد در راستای اجرای حکم نسبت به این موضوع اقدام کند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی فک رهن :
با توجه به این که دعوای فک رهن غالبآ راجع به اموال غیر منقول می باشد. درنتیجه مطابق قواعد عام قانون آیین دادرسی مدنی می بایست الزامآ در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول مطرح گردد و چنانچه موضوع راجع به اموال منقول باشد مانند اتومبیل، نیز باتوجه به قواعد عام قانون آیین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده است.
قانون گذار در قانون بعضی از عقود را زمانی صحیح می داند که، مال به قبض داده شود بنابراین :
1)عقد رهن عقد عینی است که قبض شرط صحت ان است.
2)مال موضوع عقد رهن باید عین باشد یعنی قابل لمس باشد و رهن دین و منفعت باطل است .
3)از آنجا که مال وثیقه قرارمیگیرد در صورت عدم پرداخت دین با انجام تشریفات فروخته خواهد شد.
4)رهن عقدی است تبعی تا زمانی که دینی نباشد عقد رهنی نخواهد بود بنابراین تنها با پرداخت دین ، عقد رهن هم از بین خواهد رفت .
5) عقد رهن برای مدیون لازم است و برای طلبکار جایز یعنی هر زمانی بخواهد می تواند آن را فسخ کند بنابراین در عقد رهن یک حق فسخی برای طلبکار وجود دارد.
|
آیا می توان مال مرهون را اجاره داد؟ |
بله مالک همچنان سلطه مالکانه دارد
|
|
آیا فروش مال مرهونه جایز است؟
|
راهن نمی تواند مال مرهونه را بفروشد مگر اینکه طلبکار یا مرتهن این فروش را اجازه دهد یا با پرداخت دین خود فک رهن کند فروش مال مرهونه باعث خروج آن از مالکیت خریدار نخواهد شد ولی مطابق ماده 1 قانون مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری دادگاه راهن را که با علم به رهن گذاشتن مال خود ، مال مرهونه را بفروشد به تحمل حبس و پرداخت جزای نقدی محکوم خواهد کرد. .
|
|
آیا مال رهنی را می توان به رهن گذاشت؟ |
راهن می تواند مال مرهونه را نیز برای دیون دیگر خود به رهن گذارد که آن را رهن مکرر می گویند و مطابق توافق طرفین باید مشخص شود که مرتهنین در عرض یکدیگر باشند و یا در طول یکدیگر.
|
|
آیا راهن می تواند در عقد رهن تصرف کند؟
|
راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد یعنی نمیتواند مال رهنی را تخریب کند ولی می تواند تصرفاتی کند که برای رهن نافع باشد |
|
به رهن گذاشتن مال غیر چگونه است ؟
|
مدیون باید مالک مالی باشد که به رهن می گذارد ولی اگر مال دیگری را به رهن گذارد این عقد بدون اذن مالک فضولی است و باید به این عقد رضایت دهد بنابراین بعد از رضایت مانند زمانی است که کسی مال خود را وثیقه دین دیگری قرار داده است.
|
|
به رهن گذاشتن مال مشاع چگونه است؟
|
در عقد رهن راهن باید مالک چیزی باشد که به وثیقه می گذارد بنابراین مالک سهم مشاع می تواند فقط در حدود سهم خود آن را در وثیقه دین خود قرار دهد.
|
|
آیا سرقفلی قابل رهن است؟
|
حق سرقفلی از آنجا که یک حق است و قابل لمس نیست قابل رهن نیز نمیباشد چون مطابق قانون مال عینی و قابل لمس و دیدن میتواند رهن قرار گیرد مثل( زمین، خانه ، ماشین و….)
|
|
|
رهن عاریه ای چیست؟
در اصطلاح حقوقی رهن عاریه ای زمانی است که :
“شخصی از مالک مال اذن میگیرد که مال او را در وثیقه خود قرار دهد.”
چطور می توان متوجه در رهن بودن سند می شویم ؟
اگر سند در رهن بانک باشد در سند قید می شود ضمنا می توان از طریق دفترخانه ای می خواهد در آن تنظیم سند شود استعلام از بانک گرفت .
مدارک لازم در دعوای الزام به فک رهن :
- کپی سند رهنی(برابر با اصل)
- تصویر اسناد پرداختی دیون( برابر با اصل )
- تصویر مصدق قرارداد رهنی ( برابر با اصل )
- عند الزوم شهادت شهود و مطلعین
- درخواست استعلام از مرجع مربوطه
- عند الزوم درخواست جلب نظر کارشناسی
مسئولیت طلبکار بعد از پرداخت کل دین در مقابل مال مرهونه ؟ ید غاصبانه مرتهن چگونه است؟
ید طلبکار که در گذشته امین و امانت‌دار مال بوده است (ید امانی داشته)، بعد از پرداخت دین و عدم فک رهن تبدیل بهید غاصبانه می‌شود به طوری که در صورت هرگونه خسارت و آسیبی ضامن خواهد بود .
مراحل بانک جهت فروش ملک در رهن :
زمانی که وام گیرنده از پرداخت اقساط بانکی خودداری نماید، پس از طی کردن مراحل قانونی این اسناد در اختیار مدیر حقوقی بانک قرار می گیرد و درخواست صدور اجراییه می گردد. این درخواست ( اصل و خسارت ) به دفتر تنظیم کننده سند داده می شود و دفترخانه هم به موجب مقررات و قوانین اجراییه صادر می نماید.
اجراییه نیز به اداره ی اجرای مفاد اسناد رسمی فرستاده می شود. البته بعد از این مرحله یک ورقه اجرائیه به راهن ابلاغ می شود که در این حالت با پرداخت کردن بدهی، عملیات اجرایی متوقف می شود و فک رهن صورت می گیرد
در غیر این صورت با قیمت گذاری و ارزیابی ملک توسط کارشناس مربوطه، مبلغ معین و به مزایده گذاشته می شود. بعد از برگزاری مزایده در روز و ساعات مشخص شده به بالاترین پیشنهاد فروخته می شود و در غیر این صورت ملک به تملک بانک در خواهد آمد .
- پیش فروش ملک از دیدگاه وکیل ملکی
معنای لغوی :
“به مفهوم قبل از به فروش رساندن و یا قبل از خرید کردن است.”
هر قرارداد پیش فروشی حداقل دارای 2 نفر میباشد.
- فروشنده (پیش فروشنده)
- خریدار (پیش خریدار)
***نکات
1- قرارداد پیش فروش می بایست الزاماً در دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت تنظیم گردد .
2- قانون پیش فروش آپارتمان ها جزء قوانین آمره بوده و طرفین قرارداد، نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند یا از آن چشم پوشی نمایند .
3- بر اساس (ماده 1 قانون پیش فروش آپارتمان ها) که بیان می دارد :
“هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) در آید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.”
در این ماده 2 نکته نهفته است :
- 1) چنانچه ساختمانی از جهت بنا تکمیل باشد تا قبل از اخذ پایان کار طرفین قرارداد میبایست آپارتمان های خود را در چارچوب پیش فروش واگذار نمایند و لاغیر
- 2) تغییر عنوان قرارداد تحت عناوینی از قبیل مشارکت و بیع …موجب رفع مسئولیت قانونی از طرفین قرارداد نمی شود.
چه کسانی می توانند قرارداد پیش فروش منعقد نمایند؟
به موجب (تبصره ماده 1 قانون مرقوم …) اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند :
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
نکات این ماده این است که ..
- الف) مالکین و سازندگان (سرمایه گذار) حق پیش فروش واحدها را دارند اعم ازمالکین رسمی باشند یا به نحوی حقی در خصوص ملک به آنها تعلق گرفته باشد.
- ب) مستاجرین ملکی و دولتی و اوقافی که اجازه احداث بنا را روی عرصه دارد.
- مبلغ و یا بهای معامله از دیدگاه وکیل متخصص در امور ملکی
مبلغ و بهای معامله که در قرارداد عنوان شده و خریدار را در ازای دریافت مبیع، ملزم به پرداخت آن، در موعد مقرر به فروشنده می‌نماید، معمولاً وجه رایج کشور میباشد و مبلغ آن با توافق و تراضی طرفین تعیین می‌گردد.
بر اساس (ماده 394 قانون مدنی) :
“خریدار باید ثمن را در موعد و در محل مورد توافق و بر طبق شرایطی که در ضمن عقد بیع تعیین شده؛ تأدیه نماید.”
**معمولاً ثمن معامله طی چند مرحله و در قالب وجه نقد یا چک پرداخت می‌گردد و بهتر است ضمن رد و بدل آن، صورتجلسه‌ای تنظیم و به امضای طرفین برسد تا از مشکلات احتمالی آتی جلوگیری شود تا به هر دلیل فروشنده مدعی عدم پرداخت ثمن شد بتوان به آن صورتجلسه استناد نمود.
نکته :
1- بهتر است در قرارداد شرط نمود در صورت عدم پرداخت الباقی تتمه ثمن از ناحیه خریدار، میبایست بابت هر روز تأخیر، مبلغی را به عنوان خسارت به‌صورت ثابت و شناور پرداخت نماید.
2- هر یک از خریدار یا فروشنده، در صورت حصول شرایط خاص، دارای حق حبس میباشد.
حق حبس بدین معنا میباشد که :
“تا زمان دریافت ثمن از جانب خریدار، میتواند از تحویل ملک و یا موضوع معامله، خودداری نماید، مگر این حق اسقاط شده باشد”
نکاتی درباره‌ی ثمن معامله :
1- لازم است که در قسمت ثمن معامله، قیمت کامل معامله، به حروف و رقم نوشته شود.
2- بهتر است در جهت پرداخت ثمن معامله از چک‌های تضمین شده و یا بین بانکی استفاده شود.
3- بهتر است که پیش از تنظیم سند و حضور در دفترخانه، بخشی از ثمن معامله، توسط وی دریافت شود و مابقی ثمن، در روز تنظیم سند در دفترخانه از سوی خریدار پرداخت گردد تا فروشنده در موعد مقرر، خود را متعهد به حضور در دفترخانه، برای تنظیم سند بداند و به عبارت واضح‌تر پس از انعقاد عقد بیع، نخستین تعهدی که بر عهده مشتری هست، تادیه ثمن است.
ثمن معامله ممکن است بنحو نقدی، اقساطی، ثابت، متغیر بر اساس برآورد اولیه، باشد.
مبلغ مورد معامله، نشان‌دهنده میزان ارزش کالا، خدمات و یا امری است که باید انجام شود.
و در قراردادهای خرید و فروش، به مبلغ مورد معامله، ثمن معامله می‌گویند.
4- بر اساس (بند 4 ماده 362 قانون مدنی)
“عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.”
- تفاوت تفکیک و افراز از دیدگاه وکیل ملکی
معنای لغوی :
“در لغت به معنی جدا کردن است.”
معنای حقوقی :
“تفکیک، عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر.
در تفکیک، لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد. یعنی حتی یک نفر که مالک شش دانگ زمین است، میتواند به هر ترتیبی که می‌خواهد، آن را به قطعات کوچکتر تفکیک نماید.”
تفکیک در اصطلاح ثبتی :
“تفکیک در اصطلاح ثبتی، تقسیم قطعه زمینی به قطعات مختلف است. به عبارتی تفکیک عملی است با تقاضای مالک یا مالکین نسبت به املاک مشاع و غیر مشاع که در نتیجه‌ی آن ملک به چند قطعه با مشخصات معین تبدیل می‌گردد.”
بطور مثال : مالك يا مالكان زميني به مساحت 5 هزار مترمربع، زمين را به قطعات 200 متري تقسيم نموده كه در عرف ثبتي به اين اقدام گفته مي‌شود، آن زمين به قطعات 200 متري تفكيك شده است.
به اين ترتيب از تفكيك به منظور انتقال قطعات تفكيك شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالكيت مفروزي با ابطال سند اوليه و تنظيم تقسيم نامه استفاده مي‌شود.
“عمل تفکیک با اخذ گواهی پایان کار از شهرداری توسط مالکین به تقاضای دفاتر اسناد رسمی مبنی بر تفکیک و تحویل به ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک شروع می‌شود.”
تفاوت بین افراز و تفکیک :
■ در تفکیک حالت اشاعه لازم نیست، به عبارتی اگر مال تنها یک صاحب داشته باشد و بخواهد آن را به قطعات کوچکتر تقسیم کند این کار قابل انجام است، ولی در حالت افراز وجود شریک الزام است.
■ در تفکیک همه شرکا (در صورت وجود) به انجام آن راضی هستند و درحالی که افراز وقتی اتفاق می‌افتد که فرد یا افرادی از شرکا راضی به انجام آن نباشند.
■ در افراز علاوه بر تقسیم ملک به سهم هر شریک توجه می‌شود.
■ در تفکیک سن مالک ملاک محسوب نمی‌شود ولی سن و حضور مالکین در افراز ضروری است.
■ تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود ولی افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.
■ در تفکیک سهم تمامی افراد جدا می‌شود ولی در افراز تنها کسی که درخواست کرده است از اشاعه خارج می‌شود.
نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت از نظر وکیل ملکی
در بعضی مناطق، یکسری ملک ها فاقد سابقه در اداره ثبت اسناد و املاک می باشد از همین جهت سند دفترچه مالکیت برای آنها صادر نشده اینجاست که خریدار اینگونه ملک ها میبایست بطرفیت فروشنده دعوی اثبات مالکیت را مطرح کند.
***نکته
1- اگر ملک خریداری شده، دارای سند مالکیت اعم از منگوله دار، تک برگی، بنچاق و…باشد، دیگر دعوای اثبات مالکیت را نمی توان مطرح نمود و میبایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را، تقدیم محکمه نمود.
2- امکان دارد ملکی به ارث برسد یا بطریقی قانونی به شما تعلق گرفته باشد( منظور ملک از طریقی غیر از مبایعه نامه به شما تعلق گرفته باشد ) و از طرفی آن ملک فاقد سابقه ثبت باشد در این حالت نیز باید دادخواست اثبات مالکیت را تقدیم محکمه نمائید.
3- اثبات مالکیت، زمانی موضوعیت پیدا می کند که تعارضی در مالکیت پدید آید.
4- دعوای اثبات مالکیت میبایست در دادگاه عمومی حقوقی ، محلی که ملک در آن حوزه واقع شده مطرح گردد.
|
شرایط دعوای اثبات مالکیت |
“دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی رایج در در دعاوی ملک و املاک است.بمنظور طرح دعوای اثبات مالکیت میبایست شرایط ذیل را مد نظر قرار دهید :
|
|
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ملکی
- 1- مرجع صالح در خصوص دعاوی ملکی که ماهیت حقوقی ( دعوی خلع ید و …. ) دارند، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول می باشد .
- 2- در دعاوی ملکی کیفری ( کلاهبرداری در خرید و فروش و …) مرجع صالح، دادگاه محل وقوع جرم می باشد .
- 3- دعاوی مربوط به تخلفات ملکی در کمیسیون ماده 100 ، در شهرداری رسیدگی می شوند .
- 4- در مورد دعوای دستور تخلیه می بایست به شورای حل اختلاف مراجعه نمود .
بهترین وکیل ملکی
بهترین وکیل ملکی کسی است که :
دارای تخصص، تجربه، علم، دانش آکادمیک و دانشگاهی بوده و از قوانین به روز و مرتبط در این زمینه آگاهی دارد.
بطور مثال:
تجربه های عملی در حوزه دعاوی ملکی داشته باشد و از مهارتهای جانبی از جمله ترفندهای:
🔴مذاکراتی
🔴زبان بدن و جنگ های روانی
و … آگاه باشد.
چرا که حل و فصل دعاوی ملکی، به صرف علم و دانش حقوقی میسر نیست، بلکه هوش و ذکاوت بالای یک وکیل، نیز تأثیر بسزایی در موفقیت او در حل و فصل دعاوی ملکی را دارد.
- یک وکیل خوب می بایست دست به قلم باشد و بتواند لوایح و دادخواست های حرفه ای تنظیم نماید. کسانی که اهل نوشتن هستند طبیعتا بهتر می توانند از موکلین خود دفاع کنند.
- نویسنده کتاب در حوزه دعاوی ملکی باشد.
- نمونه کار او را دیده باشید.
انواع دعاوی ملکی در قانون
به طور کلی دعاوی ملکی که توسط وکیل امور ملکی مورد رسیدگی قرار می‌گیرند، به سه دسته زیر تقسیم می شوند:
دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی حقوقی در هنگام نقض عهد یا سهل‌انگاری از سوی هر یک از طرفین در انجام تکالیف مقرر در قرارداد رخ می‌دهد بدون اینکه عنصر مجرمانه‌ای دخیل باشد. برای مثال دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی، اخذ ثمن معامله، دعاوی مربوط به سرقفلی یا حق کسب و پیشه، اخذ صورت مجلس تفکیکی، فسخ اجاره نامه، فسخ قراردادهای ملکی و … جزئی از دعاوی ملکی حقوقی هستند.
دعاوی ملکی کیفری
دعاوی ملکی کیفری هنگامی حادث می‌شود که یکی از طرفین دعوا، با سوء نیت عملی مجرمانه نسبت به ملک دیگری مرتکب شود. برای مثال فروش مال غیر، اجاره مال غیر، جعل سند ملکی، خیانت در امانت در خصوص ملک و … از جمله دعاوی ملکی کیفری هستند.
دعاوی ملکی ثبتی
دعاوی ملکی ثبتی در هنگام نقض یا عدم رعایت هر گونه قانون ثبت املاک و اراضی رخ خواهد داد. برای مثال از جمله دعاوی ملکی ثبتی می‌توان به دعاوی ابطال سند رسمی، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت، ابطال عملیات اجرایی ثبت و … اشاره کرد
وکیل ملکی کیست؟ وکالت پرونده های ملکی به چه معناست؟
وکیل ملکی، وکیل متخصص در امور مربوط به دعاوی ملکی است. در واقع وکیل ملکی در تهران گرچه دارای تخصص، دانش و تسلط کافی برای اقامه دعوا و دفاع در تمامی زمینه‌های وکالت هستند اما در زمینه حقوق املاک و اراضی مطالعه، تجربه و تخصص داشته و در دعاوی ملکی فعالیت تخصصی دارد. وکیل مشکلات ملکی بیش از هر پرونده دیگری، به پرونده‌های ملکی رسیدگی میکند. او در پرونده‌های ملکی با بهره‌گیری از دانش حقوقی و تجربه خود، بهترین راهکارها، نوع دادخواست، شکایات و اقدامات قانونی را شناسایی کرده و به دفاع از حقوق موکل خود می‌پردازد.
ما در گروه حقوقی دادارمنش با همکاری بهترین وکیل ملکی در تهران و ارائه مشاوره برای مشکلات ملکی و قبول وکالت معاملات ملکی در تهران در کنار شما عزیزان هستیم تا تخصصی ترین مشاوره را از مشاوران حقوقی ما دریافت نمایید.
چرا به وکیل متخصص امور ملکی نیاز داریم؟
بدیهی است که با توجه به سرمایه‌گذاری‌های کلان، ساخت و سازهای مشارکتی، وسعت املاک و مستغلات و … و تمایل روزافزون افراد برای سرمایه‌گذاری در این حیطه، بخش عظیمی از سرمایه افراد در املاک آنها ذخیره خواهد شد. و همچنین با توجه به حجم بالای معاملات، سرمایه‌گذاری‌ها و مشارکت‌ها در زمینه املاک، امکان بروز هر گونه خطا، مشکل، اختلاف و دعوای ملکی نیز بالاتر خواهد رفت.
امروزه دعاوی ملکی بیش از 50 درصد از دعاوی مطروحه در مراجع قضایی را شامل میشوند و یکی از وقت‌گیرترین و پرزحمت‌ترین انواع دعاوی برای وکیل ملکی هستند. و همچنین قوانین و مقررات حاکم بر املاک و مستغلات نیز بسیار گسترده و متنوع هستند؛ در بسیاری از موارد طرفین معاملات و مالکان نیز با اصول و مسائل حقوقی مربوط به ملک آشنایی چندانی ندارند. و حتی گاهی مداخلات حقوقی ناآگاهانه و بدون تجربه قبلی آنها تنها منجر به طولانی‌تر و فرسایشی‌تر شدن روند رسیدگی و عدم دریافت نتیجه مطلوب خواهد شد؛ بنابراین مراجعه به یک وکیل ملکی خوب در برای دعاوی ملکی در تهران امری ضروری و سرنوشت‌ساز است.
با پیچیدگی و تخصصی بودن دعاوی ملکی، برای دفاع از حقوق خود در مشکلات ملکی نیاز به دانش، تخصص و تجربه کافی داریم. تخصص در امور ملکی سبب خواهد شد که بدون کوچکترین ایرادی به تنظیم دادخواست پرداخته، کمترین هزینه را برای دفاع از حقوق خود صرف کرد و در کوتاهترین زمان ممکن دعوای ملکی خود را با بهترین نتایج به پایان برسانیم. بهره مندی از وکیل تضمینی ملکی در این راه به شما کمک خواهد کرد تا از تخصص، دانش و تجربه کافی او استفاده برد و از تمامی مزایای پیش گفته شده بهره مند شوید. بنابراین بهترین راه برای عدم درگیری با مشکلات پیچیده حاصل از بی‌تجربگی، بهتر است از تجارب بهترین وکیل ملک در تهران استفاده کنید.
وکیل معاملات ملکی گروه حقوقی دادارمنش، با تکیه بر دانش و تجربه چندین ساله خود، قدم به قدم در کنار شما هستند تا به بهترین نحو از حقوق شما حفاظت کرده و آن را از طرف دعوا بازستانده و به شما بازگردانند. وکیل ملکی پایه یک دادگستری گروه حقوقی دادارمنش”وکیل دعاوی املاک” مزایای زیر را در دعاوی ملکی برای شما به همراه خواهد داشت:
- با بررسی تخصصی و عمقی پرونده شما، بهترین راهکارها را در نظر می‌گیرند و از بهترین نقطه فعالیت حقوقی خود را آغاز می‌کنند. در واقع وکیل امور ملکی گروه حقوقی دادارمنش بهترین نحوه طرح دعوای شما را تشخیص داده تا بیشترین تاثیر مثبت را بر روند دادرسی و تعیین محدوده حقوق شما داشته باشد.
- با توجه به دانش و تجربه ای که دارند، دادخواستی حرفه‌ای را برای شما تنظیم خواهند کرد که کمترین هزینه دادرسی و زمان رسیدگی را به دنبال داشته باشد.
- وکیل مشکلات ملکی ما، موجبات آرامش و آسایش شما را به ارمغان آورده و دیگر نیازی به مراجعه شخصی شما به دادگاه نخواهد بود.
- وکیل پایه یک دادگستری در گروه دادارمنش به دلیل فن بیان قوی و شیوایی سخنی که دارند، به راحتی و به بهترین نحو میتوانند در دادگاه از حقوق شما دفاع کنند.
- وکیل متخصص ملکی ما به واسطه تجربه‌ای که دارد، بهترین زمان ابراز ادله و مستندات پرونده شما را تشخیص داده تا تضییع حقی به علت استفاده نابجا و بی‌موقع از شما صورت نگیرد.
البته قابل ذکر است که برای دسترسی به وکیل آنلاین و مشاور حقوقی تهران و همچنین رسیدگی به دعاوی حقوقی و احقاق حقوق شما در پرونده های حقوقی میتوانید به وکلای گروه حقوقی دادارمنش مراجعه کرده و دعوی حقوقی خود را به آنها بسپارید.
ویژگیهای بهترین وکیل ملکی در تهران چیست؟
در وهله اول باید بدانیم که تجربه بهترین وکیل ملکی پایه یک دادگستری در تهران در به انجام رساندن وکالت ملکی دارای تاثیر بسزایی است؛ در واقع با توجه به سرمایه های هنگفتی که در زمینه ملک خرج می‌شود و ملک یکی از سرمایه های ارزشمند مادی ما انسان هاست، دعاوی ملکی باید با دقت و ریزبینی و سرعت بالایی مورد بررسی قرار گیرد. بنابراین وکیل متخصص امور ملکی باید تجربه و سابقه بالایی در حل و فصل امور ملکی داشته باشد.
همچنین علاوه بر تجربه، بهترین وکیل ملکی در تهران باید تخصص و دانش بالا و به روزی در زمینه ی دعاوی و قوانین ملکی داشته باشد تا به راحتی بتواند پرونده های ملکی شما عزیزان را مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار داده و با توجه به آگاهی از قوانین ملکی به اقدامات در دادگاه محل وقوع ملک بپردازد.
همچنین بهترین وکیل دعاوی ملکی در تهران باید علاوه بر توانایی تجزیه و تحلیل موارد موجود در پرونده ملکی شما، توانایی شرح دادن این مسائل برای شما را دشته باشد و بتواند دعوای ملکی شما را به وضوح و روشنی شرح دهد و مراحل و روند قانونی آن را کاملا شفاف بازگو کند. و شما را کاملا در جریان روند قانونی پرونده بگذارد. حتی در صورتی که مایل به واگذاری وکالت ملکی خود به وکیل متخصص املاک نباشید، باید به طور کامل از مشاوره حقوق تلفنی بهره‌مند شوید.
دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی پایه یک در تهران
بهره مندی از یک وکیل متخصص امور ملکی، می تواند به شما کمک کند تا در پرونده های مختلف، روش های مختلفی را برای تحقق حقوق خود به کار بگیرید. به عنوان مثال برخی از مهم ترین پرونده ها در زمینه دعاوی ملکی به شرح زیر هستند:
- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک و سایر دعاوی مربوط به آن،
- دعاوی فروش مال غیر،
- دعاوی ثبتی،
- دعاوی خلع ید و تصرف،
- ابطال سند رسمی،
- دعاوی خیانت در امانت،
- دعاوی انتقال منافع ملک غیر به دیگران،
- دعاوی تغییر کاربری زمین که بدون مجوز باشد،
- دعاوی اسناد جعلی که در خرید و فروش املاک و معاملات آن انجام می شود.
شما می توانید با کمک بهترین وکیل ملکی در تهران، بهترین مسیر را برای حل پرونده خود انتخاب کنید. این کار می تواند مسیر هدایت و حل شدن پرونده در دادگاه را به نفع شما پیش ببرد. شما می توانید برای دریافت مشاوره حقوقی از وكيل دعاوي ملكي پایه یک در تهران، از خدمات مجموعه ما استفاده کنید. برای این کار کافیست با شماره تلفن های پشتیبانی درج شده در سایت تماس بگیرید.
هزینه وکیل دعاوی ملکی
تعرفه خدمات یک وکیل ملکی در تهران، بسته به نوع پرونده، پیچیدگی و تخصصی بودن آن تعیین می شود. این تعرفه و حق الوکاله بسته به نوع پرونده متفاوت است، بنابراین لازم است به وکیل مراجه شود تا پرونده بررسی و نوع دعوی مشخص گردد، سپس هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل اعلام گردد. با توجه به استطاعت مالی موکل، امکان اقساط حق الوکاله در گروه حقوقی دادارمنش در نظر گرفته شده است.
با این وجود بسیار مهم است که در انتخاب یک وکیل دعاوی ملکی، از یک موسسه خوش نام با رزومه اقدام کنید. شما می توانید برای مشاوره با بهترین وکیل ملکی در تهران، از خدمات مجموعه ما استفاده کنید و با شماره تماس های ذکر شده در انتهای سایت، مشکلات خود را با ما درمیان بگذارید.
دفتر گروه حقوقی دادارمنش
اگر به دنبال وکیل امور ملکی در تهران یا وکیل در منطقه 1 تهران هستید، ما در گروه حقوقی دادارمنش، با همکاری بهترین وکیل پایه یک دادگستری تهران آماده همراهی شما عزیزان هستیم تا به بهترین نحو ممکن دعاوی حقوقی شما را پیگیری کنیم و پرونده مشکلات ملکی شما را به نتایج مطلوب برسانیم. برای ارتباط با دفتر گروه حقوقی دادارمنش میتوانید با شماره تلفن دفتر تماس بگیرید یا حضوری مراجعه کنید. پرونده ملکی شما در گروه حقوقی دادارمنش توسط 2 وکیل پابه یک ملکی پیگیری خواهد شد تا سرعت و کیفیت رسیدگی امور پرونده بالاتر برود. وکیل ملکی، وکالت امور ملکی
ساکنین تهران و افرادی که در تهران دارای ملک می باشند زمانی که مشکل ملکی برایشان پیش می آید، معمولا در این مواقع به دنبال یافتن بهترین وکیل ملکی تهران خواهند بود. گروه وکلای ره جویان عدالت با حضور وکلای حرفه ای در امر مشاوره حقوقی امور ملکی جزء بهترین وکیل ها در تهران میباشد . چندین سال سابقه موفقیت آمیز در امور وکالت و دعاوی ملکی ، تاکنون با ارائه خدمات مشاوره حقوقی به تمامی عزیزانی که به دنبال وکیل ملکی تهران میباشند توانسته ایم جزء وکلای برتر در تهران باشیم.
وکیل ملکی کیست ؟
وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که در حوزه دعاوی ملکی تخصص دارد. دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی است که به نوعی به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می شوند. اموال غیر منقول به اموالی گفته می شوند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند و در یک تقسیم بندی شامل املاک و اراضی می باشند و در تقسیم بندی دیگر می توان اراضی را به اراضی داخل محدوده شهری و خارج محدوده شهری تقسیم بندی کرد و در تقسیمی دیگری املاک را می توان به املاک تجاری و مسکونی منفک کرد لذا دعاوی مختلفی در رابطه با تقسیم فوق مطرح می شود که تمام این دعاوی در حوزه کاری وکیل ملکی است .
اهمیت مراجعه به وکیل ملکی
در بسیاری از حقوق مالی که در آن ممکن است ضرر و زیان و سود و منفعت اشخاص جابجا شود نیازمند حضور وکیل ملکی با تجربه میباشد.
چگونگی و نحوه طرح دعوا از اهمیت بالایی برخوردار است و در روند دادرسی در تعیین محدوده حقوق اصحاب دعوا اثر اساسی دارد و در واقع به مثابه پی می باشد بنابراین برای اینکه دعوا در روند و روالش دچار مشکل ناخواسته و ناشی از بی تجربگی نباشد لازم است که موضوعات و دعاوی ملکی ، را فردی پی ریزی و پیگیری کند که متخصص این امر است. وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف می کند این وکیل ملکی متخصص است که باید تشخیص دهد که دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری .
به دلیل وجود قوانین متعدد در این حوزه این وکیل ملکی است که می داند مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست؟ و کجا ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های آن کابرد دارد و کجا ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم و این وکیل ملکی است که زمان مناسبی را برای ابراز ادله های خود و اظهارات خود در نظر میگیرد تا حق موکلش به علت استفاده نا به هنگام دستخوش تضییع نشود.
آنچه واضح است این مسئله است که همیشه امکان ضایع شدن حق افراد در رابطه با اموالی که دارند وجود دارد. دعاوی ملکی مختلفی از جمله سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک مسکونی، دعوی تصرف عدوانی و … وجود دارد که با تضییع حق افراد در هر کدام از آن ها فرد متحمل ضررهای مالی بسیاری می شود بنابراین افراد برای رسیدگی به این گونه دعاوی باید به وکیل ملکی متخصص مراجعه کنند. الزام وجود یک وکیل خوب و کاربلد در زمینه دعاوی ملکی می تواند راهگشای مشکلات شما در این زمینه باشد.
مشاوره حقوقی از وکیل دعاوی ملکی
مشاوره با یک کارشناس و مشاوره حقوقی، راه حلی بسیار کم هزینه در مقابل ضرر احتمالی است؛ دریافت مشاوره حقوقی از بهترین وکیل ملکی در تهران این مزیت را دارد که شما با خیال آسوده برای امور حقوقی خود در زمینه املاک، اقدام کنید. همچنین با آگاهی بیشتر از این مسائل حقوقی میتوانید از ضررهای احتمالی یا کلاهبرداری‌هایی که در این حوزه انجام می‌شود مصون بمانید. برای دریافت مشاوره حقوقی از وکلای ملکی گروه حقوقی دادارمنش، اطلاعات خواسته شده در فرم زیر را وارد کنید یا از طریق شماره تماس‌های سایت اقدام فرمایید.
.
بدون دیدگاه